Rechtstipp

Frederick Brüning und Dr. Henrik Kirchhoff,

Streit um Mängelbeseitigung

Erklärt der Bauunternehmer, dass die Mängelbeseitigung stattgefunden hat und der Mangel behoben wurde, liegt darin eine die Verjährung der Mängelansprüche unterbrechendes Anerkenntnis. Dieses Anerkenntnis erfasst sämtliche Mängelansprüche, die sich aus der eigentliche Mangelursache ergeben könnten.
(OLG München, Beschluss vom 08.08.2016, Az.: - 28 U 1483/16 Bau)

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Der Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verklagt den Bauträger auf Erstattung der Kosten der Selbstvornahme wegen eines Feuchtigkeitsmangels an dem vom Bauträger sanierten Dach. Der Bauträger führte zuvor in einer E-Mail an den Hausverwalter der WEG aus: "2. Wohnung Familie Mustermann: Die Mängelbeseitigung zur Undichtigkeit des Daches fand am 12.06.2007 durch die Firma Sowieso statt. Die Fälze wurden nachgelötet, das gesamte Dach wurde gereinigt und kontrolliert. Auch schreibt Frau Mustermann in Ihrer [sic] nachstehenden Email, dass keine Feuchtigkeit mehr eingetreten ist. Der Mangel ist behoben." Der Bauträger ist der Ansicht, dass diese E-Mail kein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis darstelle, da die E-Mail nicht direkt gegenüber der WEG abgegeben worden sei und sich die E-Mail schließlich nur auf einzelne Mängel und nicht auf die eigentlichen Mangelursachen beziehe.

Die Entscheidung
Die Einrede der Verjährung bleibt ohne Erfolgt! Der von der WEG geltend gemachte Mangelanspruch auf Erstattung der Kosten der Selbstvornahme ist nicht verjährt: Denn die E-Mail des Bauunternehmers stellt ein Anerkenntnis sämtlicher Mangelursachen dar und bezieht nicht nur auf den in der E-Mail beschriebenen Mangel.
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt daher insgesamt neu zu laufen. Ob sich der Bauträger im Klaren darüber war, ein solches umfassendes Anerkenntnis abzugeben, ist für das OLG München nicht wesentlich. Entscheidend ist vielmehr, wie das Verhalten des Bauträgers zu verstehen ist: Für ein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis genügt ein tatsächliches Verhalten des Bauunternehmers gegenüber dem Gläubiger, der darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf die Einrede der Verjährung berufen wird.
Ferner ist es nicht entscheidend, dass das Anerkenntnis nicht an die WEG, sondern direkt an die Hausverwaltung der WEG gerichtet war. Zwar ist grundsätzlich ein Anerkenntnis gegenüber dem Berechtigten abzugeben. Es genügt jedoch, dass die Erklärung gegenüber einem Vertreter (Hausverwalter) des Gläubigers abgegeben wurde, die mit Wirkung für und gegen den Gläubiger zu handeln berufen war.

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Bedeutung der Entscheidung
Ein Bauunternehmer sollte insbesondere konkret prüfen, welche inhaltlichen Erklärungen er in Bezug auf eine (erfolgte) Mangelbeseitigung gegenüber seinem Auftraggeber abgibt. Dies gilt auch für mündliche Erklärungen oder Erklärungen per E-Mail.

In diesem Zusammenhang sollte ferner berücksichtigt werden, dass der Hausverwalter einer WEG grundsätzlich berechtigt ist, Erklärungen für die WEG entgegenzunehmen. Wenn also gegenüber einem Hausverwalter ein Anerkenntnis erklärt wird, ist davon auszugehen, dass dieses gegenüber der WEG Wirkung entfaltet. Dies dürfte auch für andere Erklärungen gelten, die von einem Bauunternehmer gegenüber einem Hausverwalter abgegeben werden.

Autoren: Frederick Brüning und Dr. Henrik Kirchhoff, Rechtsanwälte

KFR Kirchhoff Franke Riethmüller Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB

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